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La plus-value immobilière

plus-value immobilière

La plus value immobilière représente un enjeu majeur aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. En outre, il s’agit de l’un des principaux impôts fonciers. Dès lors, il s’agit d’un impôt qui rapporte beaucoup en matière de fiscalité immobilière.

La plus value immobilière constitue l’un des principaux impôts relatifs à la fiscalité immobilière. A ce titre, notre maîtrise des différents aspects de la plus value immobilière vous permet de sécuriser votre situation fiscale par rapport à l’administration fiscale. L’optimisation fiscale de sa plus-value immobilière constitue un élément central d’une bonne gestion de patrimoine.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière?

La plus value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée d’un bien immobilier. Néanmoins, il convient de noter que lors de la vente d’un bien immobilier, on peut être en présence d’une moins value immobilière.

Quelles sont les opérations soumises à la plus value immobilière?

Les opérations immobilières soumises à la plus value immobilière sont de plusieurs types. Il s’agit notamment de :

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier
  • Échange de biens, partage ou apport en société.
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)

Travaux et plus-value

Les règles de fiscalité immobilière permettent la déduction de certains travaux immobiliers pour la détermination d’une plus-value immobilière. Ces travaux immobiliers comprennent notamment les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ainsi, ces travaux immobiliers pourront faire l’objet d’une majoration du prix d’acquisition du bien immobilier. Cependant, ces dépenses de travaux immobiliers ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. En outre, ces dépenses de construction, de reconstruction d’amélioration, ou d’agrandissement ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives.

Par ailleurs, il convient de noter que lorsque le vendeur du bien immobilier a construit ou a fait construire son logement, le calcul de la plus-value immobilière se fait différemment. Ainsi, dans ce cas, le calcul de la plus-value immobilière se fait au travers d’une distinction. En effet, pour déterminer la plus value imposable, il convient de distinguer la fraction de la plus value relative au terrain et la fraction de la plus value relative à la construction. De ce fait, le prix d’acquisition de la construction est égal au coût des travaux de construction. Ce coût des travaux de construction englobe ainsi, les frais d’architecte, et les frais des entrepreneurs.

A contrario, lorsque les travaux immobiliers ne sont pas réalisés par une entreprise, la détermination du coût de construction est différente. Dans ce cas, le coût de construction équivaut au prix d’chat des matériaux qui a été utilisés, et lorsque c’est le cas, avec également le coût de la main-d’œuvre qui a été employée. Cependant, dans cette situation, il faut procéder à une exclusion du travail personnel du contribuable.

Il convient de noter que dans dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value immobilière.

Comment déclarer la plus-value?

Comment calculer la plus-value?

Le calcul de la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

Comment calculer la plus-value pour une résidence principale?

Le calcul de la plus-value immobilière pour une résidence principale obéit à des règles strictes.

Comment calculer la plus-value pour une résidence secondaire?

Quel impôt sur la plus-value?

Comment déclarer la plus-value?

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, les formalités de la déclaration de la plus value immobilière doivent être faites à la fois par le notaire, et par le contribuable. Ainsi, le notaire qui effectue la vente doit:

  • effectuer des démarches auprès de l’administration fiscale
  • calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer
  • établir de déclaration
  • payer l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Concernant le contribuable, celui-ci doit reporter les informations qui lui sont transmises par son notaire sur sa déclaration d’impôt. Ainsi, il doit indiquer:

  • le montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d’un logement autre que votre résidence principale.

Succession et plus-value

Quels sont les cas d’exonération de la plus-value?

Il existe plusieurs cas d’exoneration. L’un des cas les plus fréquents, est l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale.

Plus-value sur les terrains à bâtir

Plus-value immobilière et démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est régulièrement utilisé en matière de stratégie patrimoniale. Le démembrement de propriété d’un bien immobilier entraîne la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Ainsi, l’usufruitier détient l’usus et le fructus du bien immobilier, c’est-à-dire le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire quant à lui, détient l’abus du bien immobilier, c’est-à-dire, le droit d’en disposer.

La plus value dans le cadre d’un bien immobilier détenu en démembrement de propriété suit des règles très spécifiques.

Plus-value et remboursement d’emprunt

Plus-value SCI à l’IS

Comment calculer la plus-value d’une SCI?

Plus-value immobilière des non-résidents

Plus-value immobilière et réversion d’usufruit

La réversion d’usufruit constitue une technique d’optimisation du patrimoine. En outre, elle nécessite la mise en œuvre d’un démembrement de propriété. Selon la Cour de cassation, elle constitue une forme de “donation à terme présent“. La réversion d’usufruit intervient dans les cas d’usufruit successif. Ainsi, elle intervient dans le cas de donation. Elle découlera, alors d’une clause de réversion d’usufruit inclus das l’acte de donation. De par sa nature, la clause de réversion d’usufruit entrainera la perception d’un droit fixe par l’administration fiscale.

Comment éviter la plus-value immobilière?


Notre cabinet d’avocat fiscaliste est spécialiste des questions de fiscalité immobilière. A ce titre NICOLAS Avocat vous conseille sur les différents aspects relatifs à votre plus-value.

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