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La plus value immobilière constitue l’un des principaux impôts relatifs à la fiscalité immobilière. A ce titre, notre maîtrise des différents aspects de la plus value immobilière vous permet de sécuriser votre situation fiscale par rapport à l’administration fiscale. L’optimisation fiscale de sa plus-value immobilière constitue un élément central d’une bonne gestion de patrimoine.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière?
La plus value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée d’un bien immobilier. Néanmoins, il convient de noter que lors de la vente d’un bien immobilier, on peut être en présence d’une moins value immobilière.
Quelles sont les opérations soumises à la plus value immobilière?
Les opérations immobilières soumises à la plus value immobilière sont de plusieurs types. Il s’agit notamment de :
- Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier
- Échange de biens, partage ou apport en société.
- Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
Plus value immobilière sur résidence principale
Travaux et plus-value
Les règles de fiscalité immobilière permettent la déduction de certains travaux immobiliers pour la détermination d’une plus-value immobilière. Ces travaux immobiliers comprennent notamment les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ainsi, ces travaux immobiliers pourront faire l’objet d’une majoration du prix d’acquisition du bien immobilier. Cependant, ces dépenses de travaux immobiliers ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. En outre, ces dépenses de construction, de reconstruction d’amélioration, ou d’agrandissement ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives.
Par ailleurs, il convient de noter que lorsque le vendeur du bien immobilier a construit ou a fait construire son logement, le calcul de la plus-value immobilière se fait différemment. Ainsi, dans ce cas, le calcul de la plus-value immobilière se fait au travers d’une distinction. En effet, pour déterminer la plus value imposable, il convient de distinguer la fraction de la plus value relative au terrain et la fraction de la plus value relative à la construction. De ce fait, le prix d’acquisition de la construction est égal au coût des travaux de construction. Ce coût des travaux de construction englobe ainsi, les frais d’architecte, et les frais des entrepreneurs.
A contrario, lorsque les travaux immobiliers ne sont pas réalisés par une entreprise, la détermination du coût de construction est différente. Dans ce cas, le coût de construction équivaut au prix d’achat des matériaux qui a été utilisés, et lorsque c’est le cas, avec également le coût de la main-d’œuvre qui a été employée. Cependant, dans cette situation, il faut procéder à une exclusion du travail personnel du contribuable.
Il convient de noter que dans dans tous les cas, les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value immobilière.
Comment déclarer la plus-value?
Pour déclarer sa plus value immobilière, il convient d’effectuer un certain nombre de formalités. Certaines de ces formalités s’effectuent par le notaire et d’autres par le propriétaire.
En ce qui concerne le notaire, il devra d’abord effectuer certaines démarches auprès de l’administration fiscale. Ensuite, le notaire devra procéder au calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt à payer. Le notaire devra par la suite, procéder à l’établissement de la déclaration, puis au paiement de l’impôt sur la plus value immobilière auprès du service de la publicité foncière du lieu du bien.
Concernant le contribuable, celui-ci devra reporter un certain nombre d’informations sur sa déclaration d’impôt. Ainsi, sur sa déclaration de revenus, il devra reporter le montant de la plus value immobilière déclarée par le notaire. En outre, s’il bénéficie d’une exonération de la plus value immobilière, il faudra qu’il le reporte su sa déclaration fiscale. C’est notamment le cas s’il s’agit d’une première cession d’un logement, autre que la résidence principale.
Comment calculer la plus-value immobilière?
Le calcul de la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Modalités de calcul de la plus value immobilière
Comme cela a été indiqué précédemment, il convient tout d’abord de calculer la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier. En outre, le contribuable peut bénéficier de certains abattements, lors du calcul de sa plus value immobilière.
Comment calculer la plus-value pour une résidence principale?
Le calcul de la plus-value immobilière pour une résidence principale obéit à des règles strictes.
Comment calculer la plus-value pour une résidence secondaire?
Pour calculer la plus-value d’une résidence secondaire, il convient tout d’abord de déterminer la base taxable. La détermination de la base taxable nécessite de procéder à certains calculs. Cela résulte notamment du fait qu’il convient de déduire un certain nombre de frais. C’est notamment le cas, par exemple des dépenses de travaux, lorsque celles-ci n’ont pas été préalablement déduits des revenus fonciers. A ce titre, le contribuable aura le choix entre d’une part une majoration forfaitaire et d’autre part le réel du prix d’acquisition.
Quel impôt sur la plus-value?
La plus value immobilière que réalise le propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier est imposable, sauf s’il s’agit de sa résidence principale. Cependant, il peut bénéficier de certaines exonérations en fonction de la nature du bien ou de sa situation personnelle.
Comment déclarer la plus-value?
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, les formalités de la déclaration de la plus value immobilière doivent être faites à la fois par le notaire, et par le contribuable. Ainsi, le notaire qui effectue la vente doit:
- effectuer des démarches auprès de l’administration fiscale
- calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer
- établir de déclaration
- payer l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.
Concernant le contribuable, celui-ci doit reporter les informations qui lui sont transmises par son notaire sur sa déclaration d’impôt. Ainsi, il doit indiquer:
- le montant de la plus-value déclarée par le notaire
- Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d’un logement autre que votre résidence principale.
Succession et plus-value
Quels sont les cas d’exonération de la plus-value?
Il existe plusieurs cas d’exoneration. L’un des cas les plus fréquents, est l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale. L’article 150 U, II et III du CGI détermine les cas d’exonération de la plus value immobilière. Ainsi, il s’agit des cas suivants:
- la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément (CGI, art. 150 U-1° et 3°);
- la vente d’un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9° CGI jusqu’au 31 décembre 2022 ;
- l’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier (CGI, art 150 U II-5°) ;
- la vente d’un bien à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
- la vente d’un bien à un opérateur privé s’engageant à réaliser (ou achever) des logements sociaux dans un délai de 4 ans (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
- la vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2°) ;
- les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (CGI art. 150 U II-6°)
- celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
- la vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois (CGI art.150 U II-4°) ;
- la vente par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions et sous réserve de remploi du prix de vente par l’acquisition (ou la construction, reconstruction ou agrandissement) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois (CGI art.150 U II-4°);
- la vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 € par demi-part supplémentaire) (CGI Art. 150 U III) ;
- la vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 € pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement (CGI, art. 150 U II-1°ter).
- le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
- le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, ) ;
- le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in limine).
Plus-value sur les terrains à bâtir
Plus-value immobilière et démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est régulièrement utilisé en matière de stratégie patrimoniale. Le démembrement de propriété d’un bien immobilier entraîne la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Ainsi, l’usufruitier détient l’usus et le fructus du bien immobilier, c’est-à-dire le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire quant à lui, détient l’abus du bien immobilier, c’est-à-dire, le droit d’en disposer.
La plus value dans le cadre d’un bien immobilier détenu en démembrement de propriété suit des règles très spécifiques.
Plus-value immobilière et remboursement d’emprunt
Plus-value immobilière SCI à l’IS
Comment calculer la plus-value immobilière d’une SCI?
Plus-value immobilière des non-résidents
Plus-value immobilière et réversion d’usufruit
La réversion d’usufruit constitue une technique d’optimisation du patrimoine. En outre, elle nécessite la mise en œuvre d’un démembrement de propriété. Selon la Cour de cassation, elle constitue une forme de « donation à terme présent« . La réversion d’usufruit intervient dans les cas d’usufruit successif. Ainsi, elle intervient dans le cas de donation. Elle découlera, alors d’une clause de réversion d’usufruit inclus das l’acte de donation. De par sa nature, la clause de réversion d’usufruit entraînera la perception d’un droit fixe par l’administration fiscale.
Plus value immobilière fiscalité: Quelles stratégies patrimoniales et fiscales?
1. Donation avant cession
Donner le bien à ses enfants ou à d’autres membres de la famille avant la vente permet d’éviter l’imposition, puisque la plus-value est purgée lors d’une donation.
Conditions :
- La donation doit être réalisée avant la vente.
- Les héritiers peuvent alors vendre le bien, mais leur base d’imposition sera la valeur déclarée au moment de la donation.
2. Utilisation d’une société civile immobilière (SCI)
- En SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), la plus-value suit les règles classiques, mais une planification à long terme peut profiter des abattements pour durée de détention.
- En SCI à l’IS, la vente d’un bien peut être optimisée grâce à l’amortissement comptable, bien que l’exonération pour durée de détention ne s’applique pas.
3. Transformation en résidence principale
Si un bien immobilier secondaire devient votre résidence principale, vous pouvez bénéficier de l’exonération applicable à la résidence principale.
Condition : Il faut l’occuper effectivement et durablement comme résidence principale avant la vente.
4. Réalisation de travaux déductibles
Certaines dépenses (notamment les travaux) peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour diminuer la base imposable.
- Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % pour travaux sans avoir à fournir de justificatifs.
- Si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, seules les dépenses réelles justifiées sont prises en compte.
5. Vente en démembrement de propriété
Le démembrement de propriété (vente de la nue-propriété ou de l’usufruit) peut réduire la plus-value imposable, car la valeur cédée est inférieure à celle de la pleine propriété.
- Lors de la reconstitution de la pleine propriété, aucune nouvelle plus-value n’est imposée.
6. Délai stratégique pour la vente
Si vous êtes proche d’une durée de détention de 22 ou 30 ans, il peut être judicieux de différer la vente pour bénéficier des abattements pour durée de détention.
Plus value immobilière abattement
Comment éviter l’imposition de la plus-value immobilière?
Pour pouvoir éviter l’imposition de la plus-value immobilière, le contribuable doit bien préparer en amont la vente de son bien immobilier. A ce titre, le contribuable pourra bénéficier de différentes possibilités d’exonération de la plus value immobilière s’il réunit les conditions.
Le contribuable peut bénéficier de divers régimes d’exonération de la plus value immobilière.
1. Résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value, sans condition de montant ou de durée de détention.
Conditions :
- Le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente.
- Si vous quittez le bien avant la vente, l’exonération reste possible si la vente a lieu dans un délai raisonnable (généralement un an) et que le bien n’est pas loué ou occupé entre-temps.
2. Exonération pour durée de détention
Les biens détenus depuis longtemps bénéficient d’abattements pour durée de détention, qui aboutissent à une exonération totale :
- Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : après 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : après 30 ans de détention.
3. Vente pour un prix inférieur à 15 000 €
Si le prix de vente du bien (et non la plus-value) est inférieur à 15 000 €, la plus-value est exonérée.
Condition : Applicable par vendeur. Si le bien appartient à plusieurs copropriétaires, chaque part doit respecter cette limite.
4. Cession d’un bien par une personne âgée ou invalide
Exonération possible si :
- Vous ne dépassez pas un revenu fiscal de référence fixé chaque année (par exemple, environ 27 000 € pour une personne seule en 2024).
- Vous n’êtes pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Le bien n’est pas loué.
5. Cession d’un bien par un non-résident
Exonération possible pour :
- Votre résidence principale en France avant départ à l’étranger, si elle est vendue rapidement après le départ.
- Votre unique bien immobilier en France, si vous avez été résident fiscal français pendant 2 ans consécutifs à un moment quelconque, et si la vente intervient dans un délai de 10 ans après votre départ.
6. Réinvestissement du prix dans une résidence principale
Une exonération partielle peut s’appliquer si le
Notre cabinet d’avocat fiscaliste est spécialiste des questions de fiscalité immobilière. A ce titre NICOLAS Avocat vous conseille sur les différents aspects relatifs à votre plus-value.
