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Le redressement fiscal pour loyer non déclaré peut survenir dans plusieurs situations. En effet le loyer non déclaré correspond correspond à un revenu locatif pour le propriétaire. Dès lors, ce revenu doit être déclaré à l’administration fiscale.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal pour un loyer non déclaré?
Lorsque le contribuable perçoit des loyers au titre de loyer, il doit les déclarer au fisc. Ainsi, la déclaration de ces revenus seront imposés par la DGFIP. Dès lors, l’absence de la déclaration de ses revenus entraînera un contrôle fiscal pour le contribuable. A ce titre, il subira de la part de l’administration fiscal un redressement fiscal pour loyer non déclaré. Par ailleurs, il s’agira de déterminer la catégorie d’imposition du loyer non déclaré. Ainsi le revenu qui émane du loyer non déclaré pourra être imposé soit dans la catégorie des revenus fonciers ou soit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BNC). A ce titre, s’il s’agit d’une location vide les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En sens inverse, s’il s’agit d’une location meublée, les revenus seront imposés dans la catégorie des BIC.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal pour un loyer trop bas?
Le fisc peut dans certains cas procéder à un redressement fiscal pour un loyer trop bas. Ce sera notamment le cas, si l’administration fiscale considère qu’il y a une sous évaluation du loyer. Ainsi le loyer est sous évalué, lorsqu’il est anormalement bas par rapport au prix du marché immobilier. Par conséquent, un loyer trop bas peut constituer selon les cas, un abus de droit fiscal ou un acte acte anormal de gestion.
Le redressement fiscal pour un loyer trop bas intervient fréquemment lorsque le propriétaire du bien immobilier le loue à un membre de sa famille.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal des revenus fonciers?
Le redressement fiscal des revenus fonciers peut intervenir dans différentes situations. Ces différentes situations auront une influence sur l’assiette fiscale du contribuable. Cela aura notamment pour conséquence, une minoration des revenus fonciers du contribuable. A ce titre l’administration fiscale va effectuer un redressement fiscal des revenus fonciers. Le redressement fiscal des revenus fonciers peut intervenir à différents moments de la gestion du bien immobilier. Ainsi, il peut s’agir de la remise en cause de crédit d’impôt ou de réduction d’impôt. Cette remise en cause peut être liée à l’acquisition ou à la location du bien immobilier.
En outre, beaucoup de situations de redressement fiscal des revenus fonciers interviennent sur la question du déficit foncier. C’est notamment le cas, sur le sujet épineux de la déduction des travaux immobiliers.
Le redressement fiscal des revenus fonciers peut également résulter de la question des dotations aux amortissements. La question de la dotation aux amortissements peut émaner de deux situations. Tout d’abord, la question de la dotation aux amortissements se pose lorsque la location du bien résulte d’une société. Ensuite, la question de la dotation aux amortissements se pose également le contribuable opte pour le régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Le redressement fiscal peut intervenir à la suite de la vente d’un bien immobilier. A ce titre, le redressement fiscal des revenus fonciers peut intervenir en matière de plus-value immobilière. En effet, il peut y avoir une différence d’appréciation entre l’administration fiscale et le contribuable sur l’évaluation du bien immobilier.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal dans le cadre de la loi Scellier?
La loi Scellier permet une réduction d’impôt. Cependant, il arrive très souvent que la DGFIP remette en cause cette réduction fiscale. Cette remise en cause du fisc entraîne par conséquent un redressement fiscal pour le contribuable. Ainsi, il y a des situations qui entraînent régulièrement un redressement fiscal dans le cadre de la loi Scellier. A ce titre, le redressement fiscal dans le cadre de la loi Scellier intervient notamment lorsqu’il y a :
- Non-respect de l’engagement de location;
- Non-respect des conditions de mise en location;
- Cession du logement pendant la période d’engagement de location ou cession des titres pendant la période d’engagement de conservation de parts;
- Non-respect des conditions relatives à la souscription de parts de SCPI;
- Non-respect des conditions d’application des déductions spécifiques.
Comment déclarer ses revenus locatifs?
La déclaration des revenus locatifs variera en fonction de certains critères. Il s’agira d’une part de savoir si logement est vide ou meublé et d’autre part du régime d’imposition qui s’applique. Ainsi, le contribuable devra déterminer dans sa déclaration d’impôt, le régime d’imposition qui s’applique à ses revenus locatifs.
La déclaration des revenus locatifs dans le cadre d’un logement vide
Dans le cadre d’un logement vide, le contribuable devra déclarer ses revenus locatifs soit au titre du régime micro-foncier, soit au titre du régime réel.
La déclaration des revenus locatifs au titre du régime micro-foncier
Le contribuable devra déclarer de plein droit ces revenus locatifs au titre du régime micro-foncier, si deux conditions sont réunies:
- lorsque les loyers hors charges locatives qu’il perçoit annuellement au sein de son foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 euros;
- les logements mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier. Ainsi, le logement ne doit bénéficier d’aucun régime spécifique, tels que, une déduction spécifique, amortissement, monuments historiques, détention en nue propriété ou bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique.
Lorsque toutes ces conditions sont remplies, il devra reporter le montant de ces loyers bruts en case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042.
En outre, il convient de noter qu’un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges s’applique sur ce montant. L’administration fiscale applique automatiquement cet abattement forfaitaire de 30%. Par conséquent, il ne pourra déduire aucune charge pour son montant réel.
La déclaration des revenus locatifs au titre du régime réel
La déclaration des revenus locatifs au titre du régime réel peut intervenir de plein droit ou sur option.
A ce titre, la déclaration des revenus locatifs au titre du régime réel se fera de plein droit lorsque les loyers, hors charges locatives, que perçoit annuellement le contribuable au sein de son foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 euros.
Cependant, elle peut néanmoins se faire sur option, si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Dès lors, le contribuable devra déterminer si cette option lui est plus favorable, car ce choix l’engage à déclarer au régime réel pendant trois ans.
De manière pratique, l’exercice de l’option se fait par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si régime particulier). A l’issue de cette période, l’option est reconduite annuellement par le dépôt d’une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale.
Cette déclaration de revenus fonciers permet ainsi de déterminer le résultat foncier. Ce résultat foncier peut être un bénéfice ou un déficit. Ce bénéfice ou déficit devra être reporter dans la rubrique 4 « Revenus Fonciers » de la déclaration n° 2042.
Enfin, il convient de noter que l’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles que mettent en location les membres du foyer fiscal. Ainsi, le contribuable ne peut pas opter pour le régime réel seulement pour certains biens et conserver le régime micro-foncier pour d’autres.
La déclaration des revenus locatifs dans le cadre d’un logement meublé
L’imposition des revenus locatifs dans le cadre d’un logement meublé peut se faire soit au titre du régime micro-BIC soit au titre des BIC selon le régime réel.
Lorsque les revenus locatifs de la location meublée sont imposables selon régime micro-BIC, le contribuable doit indiquer la totalité des sommes qu’il perçoit en rémunération de ces loyers. Il doit également indiquer les éventuelles charges locatives. Dès lors, il doit déclarer toutes les sommes qu’il perçoit en rémunération de cette activité locative, sans déduire aucune charge. Cela résulte notamment du fait que l’abattement forfaitaire se calcule automatiquement sur le montant qu’il déclare qui est représentatif des charges qu’il supporte dans le cadre de la mise en location de son bien immobilier.
Lorsque les revenus locatifs de la location meublée sont imposables en BIC selon le régime réel, le contribuable doit également déclarer la totalité des sommes qu’il perçoit en rémunération de ces loyers. Il doit également indiquer toutes les charges comprises. Par ailleurs, il doit tenir une comptabilité conforme aux règles et prescriptions du Code de commerce et du Plan comptable général. Ainsi, cela entraîne la déduction comptable des charges qui sont effectivement supportées dans l’intérêt de l’activité locative.
Faut-il déclarer des loyers non perçus aux impôts ?
Le propriétaire d’un bien immobilier n’a pas à déclarer aux impôts les loyers perçus seulement, lorsque l’on est en présence de deux conditions cumulatives.
Tout d’abord, l’absence de paiement des loyers doit être le fait du seul locataire. Ensuite, le propriétaire doit démontrer qu’il a entrepris les démarches nécessaires pour procéder au recouvrement des loyers non perçus. Ainsi, à défaut de démontrer les démarches entreprises, les loyers non perçus seront considérés comme des libéralités.
Par conséquent, l’absence des deux conditions cumulatives entraîne un redressement fiscal loyer non déclaré.
Notre cabinet d’avocat fiscaliste vous assiste dans le cas d’un redressement fiscal loyer non déclaré. Ainsi, NICOLAS Avocat vous apporte sa compétence en matière de fiscalité immobilière et de contrôle fiscal.
