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Le redressement fiscal pour vente sous estimée est un cas fréquent de contrôle fiscal par l’administration fiscale. Cela résulte très souvent de la différence d’appréciation de la valeur du bien immobilier entre le contribuable et le fisc. Cette différence d’évaluation du bien immobilier aura une incidence sur l’imposition à payer par le redevable. C’est la raison pour laquelle, le contribuable et le fisc ont des intérêts divergents quant à l’évaluation du bien immobilier. Ainsi, le contribuable a tout intérêt a sous estimée la valeur de son bien immobilier pour réduire sa base taxable, alors qu’en revanche la DGFIP a tout intérêt a sur estimée la valeur du bien immobilier pour augmenter la base taxable du contribuable. C’est la raison pour laquelle très souvent les redressements fiscaux pour ventes sous estimées engendrent un contentieux fiscal qui se termine devant le juge de l’impôt.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal pour vente sous estimée?
Lors de la vente d’un bien meuble ou immeuble, le contribuable doit payer divers taxes et impôts. A ce titre le redressement fiscal pour vente sous estimée intervient lorsque le fisc n’est pas d’accord sur le prix de la vente. En principe, le vendeur et l’acquéreur sont libres pour se mettre d’accord sur le prix de vente. Cependant, ils doivent respecter un certain nombre d’obligations. Ainsi, le prix de vente doit absolument correspondre à un prix de marché.
En effet, la minoration du prix de vente aboutirait à une diminution des impôts et taxes respectifs que doivent payer le vendeur et l’acquéreur. Cela résulte notamment du fait que le prix de vente sert de base pour la détermination de ces impôts et taxes. C’est notamment le cas, pour la mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, de la donation, de la succession ou pour la déclaration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Redressement fiscal suite à une vente immobilière
Le redressement fiscal suite à une vente immobilière intervient dans un certain nombre de situations précises. L’administration fiscale va considérer qu’il y a un problème par rapport à la vente immobilière, d’un point de vue fiscal.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal pour insuffisance de prix?
Le redressement fiscal pour insuffisance de prix survient lorsqu’il y a un problème par rapport au prix de vente. Ainsi il intervient lorsque le prix de la vente du bien immobilier ne correspond à un prix de marché. Cela peut notamment arriver, lorsque la DGFIP considère que les parties ont minoré le prix de vente. A ce titre, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a notamment jugé dans une décision du 20 février 2019 que:
« Mais attendu, d’une part, que l’administration fiscale exerce conformément au titre II du livre des procédures fiscales un pouvoir de contrôle des déclarations et des actes utilisés pour l’établissement des impôts, droits et taxes et que l’article L. 17 de ce livre précise qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, celle-ci peut rectifier le prix ou l’évaluation du bien ayant servi de base à la perception de l’imposition, lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, qu’il s’agisse de mutations à titre onéreux ou à titre gratuit ; qu’il ajoute que la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure prévue à l’article L. 55 du livre des procédures fiscales ; qu’après avoir rappelé ces dispositions, la cour d’appel en a exactement déduit que l’administration fiscale était en droit de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien désigné aux actes soumis à la formalité de l’enregistrement même si la taxe a été liquidée sur la base du prix exprimé, dès lors qu’il est inférieur à la valeur vénale réelle de ce bien ;«
Attendu, d’autre part, qu’ayant énoncé que la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation et qu’elle est déterminée à partir d’une comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires, c’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit que l’administration n’était pas tenue par le prix convenu par les parties à l’acte et exprimé par celui-ci, peu important l’absence de fraude ;
Attendu, enfin, qu’après avoir analysé l’ensemble des éléments de comparaison présentés tant par l’administration fiscale que par M. B… et constaté que la valeur vénale qui en ressortait était supérieure au prix convenu par les parties, la cour d’appel qui n’avait pas à s’expliquer sur le caractère prétendument anormal du prix, en a exactement déduit qu’il n’y avait pas lieu à décharge ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;«
Cour de cassation, Chambre commerciale, 20 février 2019
Ainsi, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une vente doit se faire au prix de marché. Autrement, cela peut conduire à un redressement fiscal pour insuffisance de prix . A ce titre, il importe peu que les parties soient d’accord sur un prix de vente, si celui-ci n’est pas un prix de marché. Par conséquent, le fisc peut effectuer un redressement fiscal pour vente sous estimée.
Comment le fisc évalue un bien immobilier?
Dans le cadre d’une vente immobilière, celle-ci doit se faire à la valeur vénale du bien. Dans le cas contraire, le fisc peut déclencher une procédure de rectification contradictoire. Cependant, il convient de noter que la charge de la preuve repose sur l’administration fiscale. En effet, selon la jurisprudence, il revient au fisc de prouver la sous-évaluation. La preuve de la sous-évaluation devra se faire en comparaison notamment avec les prix de vente de plusieurs biens similaires, au regard de leur situation, de leur taille ou de leur état. En outre, les éléments de comparaison pris par l’administration fiscale font l’objet d’un contrôle attentifs du juge de l’impôt.
Qu’est-ce qu’un redressement fiscal sur vente immobilière?
Le redressement fiscal sur vente immobilière intervient lorsque le fisc conteste le prix de vente retenu par le vendeur et l’acquéreur. Ainsi, la DGFIP déclenchera alors une procédure de rectification contradictoire. Dans le cadre de cette procédure de rectification contradictoire, elle déterminera un montant de vente supérieur. C’est sur ce montant de vente supérieur qu’elle déterminera les droits d’enregistrement majorés de pénalités de retard.
En effet, les droits sont calculés sur la base du prix prévu dans l’acte ou sur la valeur déclarée par les contribuables.
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