Table des matières
Par son arrêt du 25 août 2020, la Cour administrative d’appel de Lyon apporte un éclairage sur les conditions de l’exoneration de la plus-value immobilière de la résidence principale. La question de la plus value immobilière constitue notamment un enjeu budgétaire très important pour l’administration fiscale. Dans le même temps, son optimisation peut constituer une économie d’impôt très importante pour le contribuable.
Quelle plus value immobilière pour une résidence principale?
Quelle plus value immobilière pour une residence principale moins de 5 ans?
Comment effectuer le calcul de la taxe plus value immobilière residence principale?
Quelle est la plus-value pour une résidence secondaire?
La plus-value immobilière que réalise un propriétaire lors de la vente d’une résidence qui ne bénéficie pas d’une exonération est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés 17,2 %. Cependant, il convient de noter que cette imposition subit la correction d’un abattement. En effet, l’administration fiscale applique un abattement pour durée de détention qui s’applique au-delà de la 5ᵉ année. A ce tire, il convient de souligner que les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention diffèrent selon que l’on détermine la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2 %).
Enfin, il faut noter que l’exonération d’impôt sur le revenu intervient au terme d’un délai de détention de 22 ans, alors que l’exonération de prélèvements sociaux intervient au terme d’un délai de détention de 30 ans.
Creation de différents lots dans une maison et residence principale du propriétaire dans un des lots
L’une des questions épineuses, est celle du traitement fiscal de la création de différents lots. Cela, peut s’avérer encore plus compliquée, lorsque la résidence principale du propriétaire est l’un des lots, dont il est propriétaire. Cette difficulté réside dans le fait que plusieurs appréciations peuvent résulter d’une telle situation. Ainsi, le juge de l’impôt, dans sa décision du 25 août 2020 a jugé une telle situation et considère que:
“1. M. D… a acquis, par acte du 10 novembre 2003, une maison à usage d’habitation dite Ferme de la Dranse située à Saint-Jean-d’Aulps (Haute-Savoie). Après rénovation, ce bien immobilier a fait l’objet, le 28 février 2011, d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division et création de deux lots correspondant à deux appartements d’une superficie de 196,87 m² pour le lot n° 1 et de 58,65 m² pour le lot n° 2. Par acte du même jour, M. D… a cédé le lot n° 1 pour un prix de 635 000 euros. La plus-value qu’il a réalisée à cette occasion a été placée sous le régime d’exonération du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts.
A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause cette exonération au motif que le logement correspondant au lot n° 1 ne constituait pas sa résidence principale à la date de la cession. M. D… relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande de décharge des compléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels il a été assujetti à raison de l’imposition de cette plus-value.“
Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020
Les conditions de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale
“2. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige :
” I.- Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (…)
II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) “.“
Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020
Le pouvoir souverain du juge de l’impôt pour apprécier les conditions de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale
“3. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.“
Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020
La nécessité d’occuper le logement dans le cadre de l’octroi du bénéfice de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale
“4. M. D… soutient qu’il occupait le logement correspondant au lot n° 2 à titre de résidence principale pendant que le logement correspondant au lot n° 1 était donné en location meublée à la saison et que le logement correspondant au lot n° 1 est devenu sa résidence principale après l’expiration du bail saisonnier concernant le logement correspondant au lot n° 2, le 1er mai 2010.
Il résulte toutefois de l’instruction et n’est d’ailleurs pas contesté que le logement correspondant au lot n° 1 était proposé à la réservation sur le site internet de La Ferme de la Dranse au cours de la saison 2010-2011 pour une période allant jusqu’au 24 avril 2011. Il est établi dans un acte de mutation d’un fonds de commerce, daté du 13 août 2010, que l’adresse mentionnée comme étant celle de M. D… n’était pas celle de l’appartement correspondant au lot n° 1 mais une autre adresse qui était la sienne avant sa séparation avec son épouse. Enfin, les avis d’imposition à la taxe d’habitation établis au nom de M. D… au titre des années 2009, 2010 et 2011 indiquent que celui-ci occupait le logement correspondant au lot n° 2 de la copropriété au 1er janvier de chaque année.
A supposer que M. D… ait cessé d’occuper ce dernier logement le 1er mai 2010, ce qui n’est pas établi, il ne saurait être déduit de cette seule circonstance que le logement correspondant au lot n° 1 est devenu sa résidence principale à la même date. Le requérant n’a d’ailleurs produit aucun avis d’imposition justifiant qu’il a été soumis à la taxe d’habitation au titre de l’année 2011 à raison du logement correspondant au lot n° 1.
En se bornant à critiquer la valeur probante des éléments tirés du site internet et de l’acte authentique et à invoquer un acte de séparation avec son épouse mentionnant l’adresse de la Ferme de Dranse, établi le 21 décembre 2010, qui n’étant pas enregistré est dépourvu de date certaine et qui est au demeurant sans utilité pour identifier le logement occupé, sans produire aucun élément précis et circonstancié quant à l’effectivité de l’utilisation du logement correspondant au lot n° 1, alors qu’il est le seul à pouvoir produire les éléments de preuve en ce sens, M. D… ne combat pas utilement les constatations relevées ci-dessus dont il résulte que l’appartement correspondant au lot n° 1 ne constituait pas sa résidence principale à la date de la cession.
Il n’est dès lors pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a remis en cause l’exonération de la plus-value réalisée.“
Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020
La mauvaise interprétation de la doctrine administrative par le contribuable
La loi prévoit que la doctrine administrative de l’administration fiscale puisse lui être opposable. Cependant, pour que le contribuable puisse s’en prévaloir, il faut que les conditions soient réunies. Ainsi, le juge de l’impôt a considéré que:
“5. La réponse ministérielle à la question n° 23625 de M. E…, député, publiée au JO AN du 2 février 2013 relative à la situation d’un propriétaire muté à l’étranger cédant un immeuble donné en location et l’instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 30 et 40 ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il vient d’être fait application susceptible d’être opposée à l’administration sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.“
Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020
Le rejet par le juge de l’impôt du bénéfice de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale pour le contribuable
Le juge de l’impôt rejette la demande du contribuable concernant la possibilité de bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière de la vente de la résidence principale. Ainsi, le juge déclare que:
“6. Il résulte de ce qui précède que M. D… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.“
Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020
Notre cabinet d’avocat fiscaliste est spécialiste des questions de fiscalité immobilière. A ce titre NICOLAS Avocat vous conseille sur les différents aspects relatifs à votre plus-value immobilière.
