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Exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale: nécessité de prouver le caractère de residence principale

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Le sujet de la plus-value immobilière est l’un des plus important en matière de fiscalité immobilière. C’est la raison pour laquelle l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale constitue une forme de niche fiscale pour les contribuables. Cependant par un arrêt du 25 août 2020, la Cour administrative d’appel de Lyon est venue rappeler certaines règles relatives à l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale.

Par son arrêt du 25 août 2020, la Cour administrative d’appel de Lyon apporte un éclairage sur les conditions de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale. La question de la plus value immobilière constitue notamment un enjeu budgétaire très important pour l’administration fiscale. Dans le même temps, son optimisation peut constituer une économie d’impôt très importante pour le contribubale.

Creation de différents lots dans une maison et residence principale du propriétaire dans un des lots

1. M. D… a acquis, par acte du 10 novembre 2003, une maison à usage d’habitation dite Ferme de la Dranse située à Saint-Jean-d’Aulps (Haute-Savoie). Après rénovation, ce bien immobilier a fait l’objet, le 28 février 2011, d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division et création de deux lots correspondant à deux appartements d’une superficie de 196,87 m² pour le lot n° 1 et de 58,65 m² pour le lot n° 2. Par acte du même jour, M. D… a cédé le lot n° 1 pour un prix de 635 000 euros. La plus-value qu’il a réalisée à cette occasion a été placée sous le régime d’exonération du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts. A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause cette exonération au motif que le logement correspondant au lot n° 1 ne constituait pas sa résidence principale à la date de la cession. M. D… relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande de décharge des compléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels il a été assujetti à raison de l’imposition de cette plus-value.

Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020

Les conditions de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale

2. Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : ” I.- Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (…) II.- Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) “.

Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020

Le pouvoir souverain du juge de l’impôt pour apprécier les conditions de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale

3. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.

Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020

La nécessité d’occuper le logement dans le cadre de l’octroi du bénéfice de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale

4. M. D… soutient qu’il occupait le logement correspondant au lot n° 2 à titre de résidence principale pendant que le logement correspondant au lot n° 1 était donné en location meublée à la saison et que le logement correspondant au lot n° 1 est devenu sa résidence principale après l’expiration du bail saisonnier concernant le logement correspondant au lot n° 2, le 1er mai 2010. Il résulte toutefois de l’instruction et n’est d’ailleurs pas contesté que le logement correspondant au lot n° 1 était proposé à la réservation sur le site internet de La Ferme de la Dranse au cours de la saison 2010-2011 pour une période allant jusqu’au 24 avril 2011. Il est établi dans un acte de mutation d’un fonds de commerce, daté du 13 août 2010, que l’adresse mentionnée comme étant celle de M. D… n’était pas celle de l’appartement correspondant au lot n° 1 mais une autre adresse qui était la sienne avant sa séparation avec son épouse. Enfin, les avis d’imposition à la taxe d’habitation établis au nom de M. D… au titre des années 2009, 2010 et 2011 indiquent que celui-ci occupait le logement correspondant au lot n° 2 de la copropriété au 1er janvier de chaque année. A supposer que M. D… ait cessé d’occuper ce dernier logement le 1er mai 2010, ce qui n’est pas établi, il ne saurait être déduit de cette seule circonstance que le logement correspondant au lot n° 1 est devenu sa résidence principale à la même date. Le requérant n’a d’ailleurs produit aucun avis d’imposition justifiant qu’il a été soumis à la taxe d’habitation au titre de l’année 2011 à raison du logement correspondant au lot n° 1. En se bornant à critiquer la valeur probante des éléments tirés du site internet et de l’acte authentique et à invoquer un acte de séparation avec son épouse mentionnant l’adresse de la Ferme de Dranse, établi le 21 décembre 2010, qui n’étant pas enregistré est dépourvu de date certaine et qui est au demeurant sans utilité pour identifier le logement occupé, sans produire aucun élément précis et circonstancié quant à l’effectivité de l’utilisation du logement correspondant au lot n° 1, alors qu’il est le seul à pouvoir produire les éléments de preuve en ce sens, M. D… ne combat pas utilement les constatations relevées ci-dessus dont il résulte que l’appartement correspondant au lot n° 1 ne constituait pas sa résidence principale à la date de la cession. Il n’est dès lors pas fondé à soutenir que c’est à tort que l’administration a remis en cause l’exonération de la plus-value réalisée.

Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020

La mauvaise interprétation de la doctrine administrative par le contribuable

5. La réponse ministérielle à la question n° 23625 de M. E…, député, publiée au JO AN du 2 février 2013 relative à la situation d’un propriétaire muté à l’étranger cédant un immeuble donné en location et l’instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 30 et 40 ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il vient d’être fait application susceptible d’être opposée à l’administration sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020

Le rejet par le juge de l’impôt du bénéfice de l’exoneration de la plus-value immobilière de la residence principale pour le contribuable

6. Il résulte de ce qui précède que M. D… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

Cour administrative d’appel de Lyon, 2è Chambre, 25 août 2020

Notre cabinet d’avocat fiscaliste est spécialiste des questions de fiscalité immobilière. A ce titre NICOLAS Avocat vous conseille sur les différents aspects relatifs à votre plus-value immobilière.

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