Simulateur acquisition immobilière 2026 — SCI, IS, IR, Démembrement
Comparez 4 modes de détention immobilière sur 10 ans : détention directe, SCI à l'IR, SCI à l'IS, et démembrement de propriété. Revenus nets cumulés, fiscalité totale et valeur patrimoniale transmise.
Paramètres de l'investissement
Comparaison sur 10 ans
| Mode de détention | Revenus nets cumulés | Fiscalité totale | Taux fiscal |
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Simulation simplifiée : loyers et charges supposés constants sur la période. Pas de revalorisation du bien ni de variation de TMI. SCI IS : résultat avant IS supposé = loyers − charges − amortissements. Résultats indicatifs.
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Détention directe, SCI IR, SCI IS ou démembrement : comment choisir ?
Le choix du mode de détention d'un bien immobilier est l'une des décisions patrimoniales les plus structurantes. Détention directe : simplicité mais les revenus s'ajoutent aux autres revenus imposables au barème progressif. SCI à l'IR : transparence fiscale, les associés sont imposés personnellement, mais la structure facilite la transmission et la gestion multi-propriétaires. SCI à l'IS : les loyers sont imposés dans la société (15 %/25 %) avec possibilité d'amortir le bien, mais la cession est plus lourde fiscalement. Démembrement : l'usufruitier perçoit les loyers, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à terme sans droits supplémentaires.
Avantages et inconvénients de la SCI à l'IS
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien (réduisant voire annulant le résultat imposable), de capitaliser les bénéfices à 15 %/25 %, et de se constituer une trésorerie pour réinvestir. En contrepartie, la plus-value à la revente sera calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut générer une plus-value très importante et doublement taxée (IS dans la société + PFU 30 % lors de la distribution). Ce régime est donc plutôt adapté aux investisseurs qui n'envisagent pas de revente à court terme.
Questions fréquentes — SCI et modes de détention
Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
Oui. L'option IS est possible à tout moment, mais elle est irrévocable : une fois l'option exercée, la SCI ne peut plus revenir au régime IR. Le passage à l'IS entraîne une taxation des plus-values latentes si la SCI détenait des biens avec des plus-values. Il convient donc d'analyser précisément les conséquences avant d'opter.
Le démembrement de propriété est-il risqué fiscalement ?
Le démembrement est un outil reconnu et sécurisé fiscalement lorsqu'il est réalisé à titre onéreux (achat de nue-propriété à la valeur du marché barème art. 669 CGI) ou à titre gratuit (donation de nue-propriété). Le risque existe si le démembrement est jugé artificiel ou s'il n'y a pas de réelle jouissance de l'usufruitier. La clé : une documentation rigoureuse et le respect des conditions légales.
Quels frais pour créer une SCI ?
La création d'une SCI coûte entre 1 500 € et 3 000 € (rédaction des statuts par un avocat ou notaire, frais d'enregistrement, publication au journal d'annonces légales, immatriculation). À cela s'ajoutent les frais de gestion annuels (comptabilité si SCI IS, assemblées générales, déclarations fiscales). Une SCI se justifie généralement à partir de 100 000 à 150 000 € de patrimoine immobilier.
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