Simulateur plus-value immobilière 2026
Calculez l'impôt sur votre plus-value immobilière : abattements IR et prélèvements sociaux selon la durée de détention, surtaxe progressive au-delà de 50 000 €, cas d'exonération. Résultats détaillés et tableau d'abattements année par année.
Caractéristiques de la cession
Résultats — Plus-value immobilière 2026
Calculs basés sur les barèmes 2026. Taux IR : 19 %. Prélèvements sociaux : 17,2 %. La surtaxe progressive s'applique sur la PV nette imposable à l'IR dès 50 001 €. Résultats indicatifs.
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Comment est calculée la plus-value immobilière en 2026 ?
La plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de cession (net des frais de vente) et le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition et des travaux. Sur cette base, des abattements pour durée de détention s'appliquent séparément pour l'IR (exonération totale à 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans). La plus-value nette est ensuite taxée à 19 % au titre de l'IR et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
Une surtaxe progressive s'applique lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €. Les taux varient de 2 % (de 50 001 € à 100 000 €) à 6 % (au-delà de 250 000 €). Cette surtaxe s'ajoute à l'impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Quels cas d'exonération de plus-value immobilière ?
Les principales exonérations : (1) résidence principale — exonération totale et sans condition de durée ; (2) cessions dont le prix est inférieur à 15 000 € ; (3) première cession d'une résidence secondaire par un primo-accédant réinvestissant dans une résidence principale dans les 24 mois ; (4) cessions réalisées par des personnes âgées ou invalides sous conditions de ressources ; (5) expropriation avec remploi.
Questions fréquentes — Plus-value immobilière
Comment calculer la durée de détention pour les abattements ?
La durée de détention est décomptée à partir du 1er jour du mois suivant l'acquisition jusqu'au dernier jour du mois précédant la cession. Elle est exprimée en années révolues. Exemple : achat en mars 2015, vente en novembre 2026 = 11 ans de détention.
Les travaux sont-ils toujours déductibles de la plus-value ?
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles, à condition de ne pas avoir déjà été déduits des revenus fonciers. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, le vendeur peut opter pour le forfait de 15 % du prix d'acquisition en lieu et place des travaux réels, même si les travaux effectifs sont moindres.
Peut-on optimiser la plus-value immobilière avant la cession ?
Plusieurs stratégies existent : faire des travaux avant la cession pour majorer le prix de revient, attendre le seuil d'exonération (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS), recourir à la donation avant cession pour purger la plus-value en transmettant le bien à la valeur du marché, ou envisager un démembrement. Chaque stratégie mérite une analyse personnalisée par un avocat fiscaliste.
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