Simulateur Revenus Fonciers 2026 — Micro-Foncier vs Régime Réel
Comparez micro-foncier (abattement 30%) et régime réel. Calculez le déficit foncier imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €/an) et le report sur 10 ans.
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Micro-foncier vs régime réel : les règles
Le micro-foncier
Accessible si vos recettes foncières brutes n'excèdent pas 15 000 € / an, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts. Aucune justificatif de charges n'est nécessaire, mais les travaux importants ne sont pas déductibles au-delà de l'abattement.
Le régime réel et le déficit foncier
Le régime réel permet de déduire toutes les charges effectives. Si les charges (hors intérêts) dépassent les loyers, un déficit foncier est créé. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Spécificité des intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt ne peuvent créer ou aggraver le déficit imputable sur le revenu global : ils sont déductibles uniquement des revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Le déficit lié aux seules charges hors intérêts est imputable sur le revenu global (max 10 700 €).
Questions fréquentes
Peut-on alterner micro-foncier et régime réel ?
L'option pour le régime réel est valable 3 ans (reconductible). Vous pouvez revenir au micro-foncier après ce délai si vos recettes sont inférieures à 15 000 €. Il est impossible d'opter pour le réel une année puis revenir au micro l'année suivante sans respecter ce délai de 3 ans.
Le déficit foncier est-il perdu si on vend le bien ?
Non, les déficits fonciers reportés sur les revenus fonciers des années précédentes ne sont pas perdus lors de la vente du bien. Mais si vous n'avez plus d'autres revenus fonciers après la vente, ils deviennent définitivement perdus à l'issue du délai de 10 ans.
Peut-on déduire les travaux de construction en régime réel ?
Non. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles en revenus fonciers. Seuls les travaux d'entretien, réparation et amélioration (sans augmentation de volume) sont déductibles. Les travaux non déductibles s'ajoutent au prix d'acquisition pour réduire la plus-value future à la revente.
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