Simulateur LMNP / LMP 2026 — Micro-BIC vs Régime Réel
Comparez micro-BIC et régime réel pour votre location meublée. Calculez l'impact du statut LMP (déficits déductibles du revenu global) et optimisez votre fiscalité locative.
Paramètres de la location meublée
LMNP vs LMP : comprendre les deux statuts
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Vous êtes LMNP si vos recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 € par an ou si elles ne dépassent pas vos autres revenus professionnels. En régime réel, les déficits éventuels ne sont imputables que sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes.
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Vous basculez en LMP lorsque vos recettes dépassent simultanément 23 000 € ET vos revenus professionnels. Avantage majeur : les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation. Les plus-values à la revente peuvent bénéficier d'exonérations professionnelles.
Micro-BIC : simplicité mais pas toujours optimal
Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (71 % pour les meublés de tourisme classés). Simple, sans justificatif, mais ne prend pas en compte les amortissements.
Régime réel : l'amortissement, l'atout maître
Le régime réel permet de déduire toutes les charges et surtout d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement est non-encaissable : il crée du déficit fiscal sans sortie de trésorerie, réduisant souvent l'imposition à zéro pendant de nombreuses années.
Questions fréquentes
Quel régime choisir entre micro-BIC et réel ?
Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès que vous avez un crédit immobilier ou des charges importantes, car l'amortissement du bien peut annuler totalement le résultat imposable pendant 10 à 20 ans. Le micro-BIC est pertinent si vous avez très peu de charges réelles (bien acquis comptant, très ancien et amorti).
Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
Oui, l'option pour le régime réel est possible chaque année avant le 1er février pour l'exercice en cours. Une fois optée, elle est valable pour 2 ans et se reconduit tacitement. Le passage inverse (réel → micro-BIC) est possible après 2 ans d'option.
Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?
Le bien immobilier (hors terrain, estimé à 15-20% de la valeur) est amorti par composants sur 25 à 40 ans selon sa nature. Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans. L'amortissement ne peut créer ou aggraver un déficit : il est plafonné au résultat avant amortissement. L'excédent non utilisé est reportable sans limitation de durée.
Quelles cotisations sociales pour le LMP ?
En LMP, les revenus sont assujettis aux cotisations sociales TNS (SSI) ou au régime général selon le statut juridique, soit environ 35 à 45% sur le résultat net. En LMNP, les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sont de 17,2% sur le résultat positif, sans cotisations retraite/maladie.
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