Simulateur Démembrement de Propriété 2026 — Barème Art. 669 CGI
Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème légal de l'article 669 du CGI. Comparez les droits de donation en pleine propriété vs nue-propriété.
Paramètres du démembrement
Le démembrement de propriété : principe et barème légal
Usufruit et nue-propriété
La pleine propriété se décompose en usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et nue-propriété (droit à la propriété pleine au décès de l'usufruitier, sans contrepartie fiscale supplémentaire).
Le barème viager de l'art. 669 CGI
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur NP |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Usufruit temporaire
L'usufruit temporaire est évalué à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans (max 3 périodes = 69%) : 23% pour 1-10 ans, 46% pour 11-20 ans, 69% pour plus de 20 ans.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement en faveur du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession à payer sur ce bien. C'est le principal avantage fiscal de la donation en nue-propriété : les droits payés lors de la donation sur la valeur de la NP sont définitifs, et la reconstitution de la pleine propriété est totalement exonérée.
Peut-on démembrer des parts de SCI ou de société ?
Oui, le démembrement de parts sociales (SCI, holding, SARL) est fréquent en ingénierie patrimoniale. L'usufruitier perçoit les revenus (dividendes, loyers) et vote en assemblée générale. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès. La valorisation des parts de SCI démembrées peut intégrer une décote de valorisation supplémentaire.
Le démembrement est-il soumis à l'IFI ?
En principe, c'est l'usufruitier qui déclare le bien en pleine propriété à l'IFI (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire n'inclut pas la valeur de la nue-propriété dans son patrimoine taxable. Exception : si l'usufruit résulte d'un démembrement volontaire au profit d'un tiers, le nu-propriétaire déclare la NP et l'usufruitier l'usufruit selon leurs valeurs respectives.
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